Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Devir Hakkının Kısıtlamaları” başlığı altında hükme bağlanmıştır. İlgili hükme göre:

“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşların açacakları dava üzerine verilecek kararla onlara bu payı aynı şartlarda, öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı olan bir haktır. Hakkın kullanılması yenilik doğuran bir dava ile mümkün kılınmıştır.

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/7286 E. 2017/3070 K. sayılı 17.04.2017 tarihli kararında yer verilen ifadelere göre:

“Uyuşmazlık: dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda paydaş olmayan davalının yargılama aşamasında başka hisse almak suretiyle paydaş konumuna gelmesi halinde eldeki davanın dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Bilindiği üzere; önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkına veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.”

Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak pay sebebiyle elde edilir; pay kimin mülkiyetine geçerse hak da onun tarafından kullanılabilecektir. Paydaşların önalım hakkını kullanmaması halinde yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürecektir.

• YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANIMININ ŞARTLARI

Yasal önalım hakkının doğabilmesi için gerekli olan belirli şartlar vardır. Bu şartlardan ilki yasal önalım hakkının yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olmasıdır. Elbirliği mülkiyet ya da kat mülkiyeti gibi (paylı mülkiyet dışında kalan hususlarda) mülkiyet çeşitlerinde önalım hakkı uygulanmayacaktır.

Bir diğer şart ise yasal önalım hakkı taşınmaz üzerinde bulunan mülkiyet payının tamamen ya da kısmen satılması halinde gündeme gelebilecektir. Herhangi bir satılma tehlikesi gibi durumlarda bu hakkın kullanılması mümkün olmayacaktır.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için gerçekleşmesi gereken son şart ise bu pay satışının üçüncü kişilere yapılması halinde bu üçüncü kişi olan alıcıya karşı sadece hak sahibi olan paydaş tarafından önalım hakkının dava yoluyla kullanılabilecek olmasıdır. Ayrıca önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için bahsi geçen bütün şartların varlığını koruması gerekmektedir. Bu hak kanun tarafından verildiği için hakkın kullanılabilmesi herhangi önalım şartı bulunan bir sözleşmenin yapılmış olmasına bağlı değildir. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanununda düzenlendiği üzere alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanabilmektedir.

• ÖNALIM DAVALARINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER

Yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelerde yer aldığı üzere (TMK 733) alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmek zorundadır.

TMK 733. Madde 2. Cümle Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu bildirimin önemi sürelerin başlangıcı açısından da büyüktür. Aynı düzenlemeye göre önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinde iki yıl geçmekle düşer.

Hak düşürücü sürelerin başlaması için öğrenme yeterli olmayacaktır. Alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi zorunludur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2251 E. 2018/5987 K. sayılı 26.09.2018 tarihli kararında, önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreler ise yukarıda bahsedilen hususlar doğrultusunda vurgulanmıştır:

“TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak … iptali ve tescil istenebilir.”

• ÖNALIM HAKKI YOLUYLA AÇILACAK DAVADA USUL

Bu dava sadece önalım hakkı sahibi tarafından açılabilecektir. Açılacak davada davalı payı devralan ve üzerine tescil edilen, alıcı, üçüncü kişidir. Alıcıya karşı dava açmak suretiyle yasal önalım hakkı kullanılabilecektir.

Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi iken yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

TMK Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.